Сколько новых домов продается зарубежным покупателям?

Исследование LSE, основанное на информации, предоставленной разработчиками и крупными международными агентами по недвижимости, показало, что за пределами Лондона за рубежом покупатели составляли менее 20% продаж новостроек.

Исследование LSE основывалось на данных некоторых агентов по недвижимости, которые концентрируются на зарубежных покупателях; подробное обсуждение с разработчиками всех типов, работающих в Лондоне; руководители зданий и консьержи; и специалистов в области финансов и рынка земли. В отдельном дополнительном проекте Университет Йорка провел подробный анализ данных земельного кадастра по отдельным транзакциям. Они обнаружили, что около 13% продаж на частном рынке, совершенных в период с апреля 2014 года по март 2016 года, приходилось на зарубежных покупателей (на которые приходится 10% всех новых жилищ, когда включены доступные и социальные единицы). 

Зарубежные покупатели, большинство из Азии и Ближнего Востока, покупают недвижимость Лондона по трем основным причинам: по мере того, как инвестиции выходят; для размещения семьи (особенно студентов или иногда возвращающихся эмигрантов); и / или как дома в Лондоне, которые будут использоваться для поездок на работу или в отпуск. Доказательства от агентов и разработчиков предположили, что более 70% были куплены, чтобы сдавать - по определению лондонцам. Опять же, картина различалась по столице: чем дальше от центра, тем выше доля единиц, сданных в аренду.

Уровень заполняемости

Почти не было доказательств варианта «покупать, чтобы уйти» - конечно, менее 1% новых домов, купленных зарубежными покупателями, остались пустыми. Те единицы, которые сданы в аренду, имеют очень высокие показатели заполняемости, а некоторые из них «перегружены», например студентами. С другой стороны, некоторые второстепенные дома могут быть занятими всего несколько недель в году, хотя большинство из них используется чаще. В промежутке между многими жильцами живут члены семей владельцев, особенно студенты, которые могут быть там большую часть года.

Предпродажа

Предварительная продажа играет важную роль в содействии развитию. За исключением жилищных ассоциаций, строящих рынок жилья, разработчики почти все полагаются на предварительные продажи, чтобы снизить риск от волатильности рынка и кучи доработок в многоквартирных домах. Внеплановые продажи, которые часто проходят за два или более года до завершения, обычно являются заграничными покупателями: такие клиенты привыкли покупать этот путь и не ограничены предложениями по ипотечным кредитам в Великобритании. Есть предварительные продажи местным покупателям, но они, как правило, происходят несколько позже в процессе разработки.

Практика продажи единиц до их полного одобрения инвесторов (будь то из Великобритании или за рубежом) и ставит покупателей в первый раз в невыгодное положение. Это действительно вопрос о структуре финансирования развития жилья в Лондоне, а не о зарубежных покупателях как таковых. Некоторые разработчики резервируют единицы для FTB, в то время как другие сказали, что они были рады продать покупателям в Великобритании, которые могли бы продемонстрировать, что в принципе они смогут получить ипотеку.

Другие последствия для рынка жилья

Зарубежные покупки действительно налагают расходы на лондонцев: по разумным, консервативным предположениям лондонцы не могут получить доступ к 6% частных новостроек в качестве владельцев или арендаторов. Но эта стоимость более чем компенсируется положительным влиянием предпродажной продажи на скорость и объем нового строительства как частного, так и доступного нового жилья. Что касается количества новых построенных домов, то лондонцы получают выгоду от зарубежных покупателей.

Тем не менее, спрос со стороны зарубежных покупателей на новое имущество оказывает влияние не только на количество построенных домов. В то время как за пределами исследований LSE их нельзя игнорировать. Во-первых, построенная форма нового жилья может отражать предпочтения зарубежных покупателей - например, с точки зрения использования стекла и даже размера единиц и количества спален. Во-вторых, их участие может повлиять на разделение владения капиталом в капитале, поскольку это повышает вероятность того, что лондонцы будут жить в этих подразделениях как арендаторы, а не владельцы (хотя это одинаково, если единицы покупаются инвесторами из Великобритании). Наконец, есть проблема цены. Прямое влияние на стоимость жилья в Лондоне явно ограничено, поскольку новая сборка является такой небольшой частью общих транзакций. Однако их интерес, вероятно, означал, что больше квартир было поставлено по более высоким ценам.

Зарубежные инвестиции в развитие

Наконец, зарубежные инвесторы участвуют практически во всех крупных жилых комплексах Лондона. Кроме того, многие схемы сборки в аренду (крупномасштабные целевые PRS) получили выгоду от финансирования за рубежом во время процесса разработки и / или принадлежат иностранным учреждениям. Очень большое увеличение объема производства в аренду до 2015/16 связано с увеличением объема международных инвестиций.