class="com_content -body view-article no-layout no-task itemid-3353 pageid-2630 ltr">

Цены на жилые и коммерческие апартаменты всегда формируются под воздействием реальных экономических обстоятельств. Не важно, анализируем мы рынок недвижимости Великобритании, России, Израиля или любой другой страны – факторы, влияющие на стоимость квартир, офисов и складов будут связаны с общим положением дел в государстве.

Когда мировой рынок прошел полосу кризиса, начавшуюся в 2008 году, недвижимость стала предметом пристального интереса крупных банков. Помимо борьбы с инфляцией банки стали отвечать за финансовую стабильность, то есть всеми силами уводить рынки от образования «пузырей». Поэтому, страны, входящие в Большую двадцатку, решили в 2009 году создать единую базу статистики по недвижимости. В Евросоюзе быстро поняли, что изменение поведения девелоперов и скачки цен на недвижимое имущество говорят о более глубоких экономических процессах.

Мировая практика сбора статистики

Статистические данные по рынку недвижимости собираются либо специальными государственными органами, либо центральными банками.  Данные, полученные от частных компаний, учитываются во вторую очередь. Однако рынок недвижимости США, к примеру, использует смешанную модель сбора и обработки статистики. Что касается Европы, то здесь ситуация обстоит следующим образом. В Польше сбором информации о стоимости аренды и продажи недвижимости занимается Национальный банк. Мониторинг данных осуществляется им благодаря региональным подразделениям. Свои отчеты банк публикует с 2011 года. Предоставление информации со стороны застройщиков и агентств по продаже недвижимости производится на добровольной основе.

В отдельных государствах Европы благодаря большой прозрачности рынка и общей атмосфере доверия застройщики и продающие недвижимость компании сами отсылают данные в статистические бюро. Шведский банк Риксбанк строит свой анализ рынка и экономической ситуации, опираясь на информацию частных провайдеров, которые собирают различные данные по недвижимости. Греция использует для этих целей банки, которые собирают информацию о соответствующих транзакциях и передают ее в распоряжение центрального банка страны. В России функция учета изменений на рынке недвижимого имущества поручена Росреестру, а итоговый анализ сведений производит также центральный банк.

Статистика по коммерческой недвижимости

Необходимо сразу отметить, что рынок коммерческой недвижимости поддается статистическому учету намного хуже. Исследования Eurostat и Европейского центрального банка показали, что всего 9 государств, входящих в состав ЕС, собирают подробную статистику о коммерческой недвижимости, 6 берут ее у частных организаций, а 13 обходятся без какой-либо статистики.

Чтобы получить качественный анализ рынка недвижимости коммерческого типа, необходимо располагать хотя бы минимальным объемом данных. В этом объем должны входить цены, указанные в объявлениях, число сделок купли/продажи первичной и вторичной недвижимости, число выданных разрешений, число начатых и завершенных объектов. Конечно, чем обширнее и разнообразнее будет база данных, тем точнее получится анализ. Ряд центробанков рассматривает изменение цен в годовом разрезе строительства объектов и выводит на основании этих данных гедонистический индекс, позволяющий сравнить сходное по многим параметрам жилье. Кроме того, именно центробанки производят анализ рентабельности застройщиков и изменения себестоимости.

Зеркало экономики страны

Трудно спорить с тем мнением, что положение дел на рынке недвижимости зеркально отражает общую экономическую ситуацию в той или иной стране. Благодаря качественной статистике удается воссоздать полноценную экономическую картину и выяснить, каким рискам может подвергнуться рынок в ближайшем будущем. Сюда входит и анализ информации на предмет выявления экономических «пузырей».

К примеру, возьмем ту же Польшу. За четвертый квартал 2018 года в 6 наиболее значимых городах страны апартаментов было продано с избытком, а потому был сделан вывод о том, что запланированное число квартир продается здесь меньше чем за год. В общем, благодаря этой информации становится понятно, что спрос на польском рынке все еще значительно превышает предложение. Все это говорит о том, что перегрева на местном рынке нет, а экономическая ситуация остается стабильной.

Углубленный анализ собранного в разных странах (Латвия, Чехия, Эстония, Венгрия) статистического материала позволяет дать оценку общему положению дел в экономике Восточной Европы. Впрочем, есть один существенный нюанс, который корректирует итоговые данные по тому или иному рынку. Состоит этот нюанс в том, что рынок первичной недвижимости почти никогда не бывает полностью прозрачным. Ценовая динамика на нем всегда достаточно резкая, а потому получить достоверные данные бывает затруднительно. Кроме того, застройщики и компании-посредники стараются не раскрывать всей информации об объектах, подлежащих продаже. Это позволяет им манипулировать ценами в зависимости от меняющейся конъюнктуры рынка.

Автор: Олег Белков

Фото: prokinvest.ru 

По этой теме читают:

Кому принадлежат Нидерланды? 

Пока не грянул Brexit: британцы скупают дома и квартиры перед выходом из ЕС