После 15 лет непрерывного повышения цен на жилье, усилия швейцарского правительства по охлаждению перегретого рынка недвижимости в Японии окупились.

По данным Швейцарского национального банка (SNB), в течение года к концу третьего квартала 2016 года средняя цена аренды квартир снизилась на 1,28% (-1,15% от инфляции). В течение последнего квартала цены на аренду квартир снизились на 0,22% (увеличилось на 0,13% с учетом инфляции).

Старые квартиры для сдачи в аренду: снижение в среднем на 1,0% (-1,07% с поправкой на инфляцию) в течение года до 3 квартала 2016 года, после ежегодного снижения на 1,5% во втором квартале 2016 года и на 0,7% в первом квартале 2016 года, а в годовом исчислении на 1,4% Четвертый квартал 2015 года и 2,4% в третьем квартале 2015 года.

Цены на жилье на одну семью выросли на 1,36% (1,49% с поправкой на инфляцию) в третьем квартале 2016 года, после годового роста на 1,17% во втором квартале 2016 года, 1,26% в первом квартале 2016 года, 2,29% в 4 квартале 2015 года и 2,01% в третьем квартале 2015 года. Инвестиции в швейцарский рынок недвижимости несмотря на изменение цен, считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. 

Снижение рынка недвижимости можно объяснить усилиями федерального правительства и Швейцарского национального банка на самом крутом рынке, используя более строгие критерии кредитования жилищного долга с низким доходом (в настоящее время 90% всего долга домашних хозяйств). 

По регионам:

  • На Женевском озере было зафиксировано наибольшее снижение цен в квартирах для аренды жилья на 5,4% (-5% с поправкой на инфляцию) в течение года до 3 квартала 2016 года.
  • Цюрих снизил цены на жилье на 2,2% (-1,8% от инфляции) за тот же период.
  • В Южной Швейцарии произошло снижение цен на жилье на 2% (-1,6% с поправкой на инфляцию).
  • В Центральной Швейцарии цены на жилье составляли 1,6% (-1,2% от инфляции), а в Восточной Швейцарии цены составляли с 1,5% (-1,2% с поправкой на инфляцию).
  • В северо-западной Швейцарии цены на жилье составляли 0,6% (-0,2% с учетом инфляции).
  • Западная Швейцария зафиксировала годовую цену дома на 0,8% (с учетом инфляции на 1,2%).
  • Цены на жилье Берна не изменились в течение года до 3-го квартала 2016 года (увеличение на 0,4% с учетом инфляции).
  • По оценкам местных экспертов по недвижимости, в ближайшие месяцы ожидается, что швейцарский рынок недвижимости продолжит идти к скромной цене дома в условиях слабой экономики и региональных неопределенностей, вызванных голосованием в Brexit -е.

Швейцарская экономика неожиданно застопорилась в третьем квартале 2016 года на фоне более слабых государственных расходов и снижения экспорта. По данным Государственного секретариата по экономическим вопросам, рост реального ВВП упал до нуля, по сравнению с ростом на 0,6% в предыдущем квартале. Ожидается, что в этом году экономика вырастет на 1%, после того как в прошлом году центральный банк отказался от своего чека на швейцарский франк. По данным Международного валютного фонда (МВФ), в 2015 году экономика увеличилась всего на 0,8%, после роста на 1,9% в 2014 году, на 1,8% в 2013 году, на 1,1% в 2012 году, на 1,9% в 2011 году и на 2,9% в 2010 году.

Если вы покупаете недвижимость в Швейцарии, то обычно это не доходность аренды, которая вас интересует, потому что в прошлом доходы от аренды в Швейцарии были относительно бедными, и в любом случае покупка иностранцами значительно ограничена. Но по мере того как глобальный ценовой бум в мире накапливался в течение последних 15 лет, швейцарская рента возвращается неизменно. Возврат в аренду в Швейцарии по-прежнему классифицируется нами как «бедный». Но доходность от сдачи в аренду во многих странах мира сейчас хуже, чем раньше, а швейцарские возвраты на этой почве уже не являются особенно низкими.

Роскошные апартаменты в Женеве оценивают средний квадратный метр (кв. м) между 11 400 евро и 13 500 евро. В нашем примере 120 кв. квартира в Женеве стоит в среднем 11 460 евро за кв. м., 120 кв. квартиру можно арендовать на сумму около 3 827 евро в месяц. Это означает, что доходность около 3,33%

В Цюрихе средняя цена за кв.м. в квартире 120 кв.м. составляет около 12 050 евро. 120 кв.м. квартира может быть арендована на сумму около 2 950 евро в месяц. Это означает, что арендная плата составит около 3,27%. Транзакционные расходы по жилой недвижимости в оба конца в Швейцарии умеренные.  

Доход от аренды: Доходы облагаются налогом на федеральном и муниципальном уровнях. Общее налоговое обязательство может легко превышать 50%. Ставки федерального налога варьируются от 0% до 11,5%.

Прибыль от прироста капитала: прирост капитала не облагается налогом на федеральном уровне (если только прибыль от продажи коммерческой недвижимости). Однако все кантоны взимают собственные налоги с прибыли от продажи недвижимого имущества, расположенного в кантоне.

Наследование: Налог на наследство взимается на уровне кантона, на чистые активы, переданные бенефициарам.

Резиденты: Жители обязаны выплачивать федеральный, кантональный и муниципальный подоходный налог на свой мировой доход.

В Швейцарии общая сумма транзакционных издержек низкая. Затраты на транзакции, т. е. общие затраты на покупку и продажу недвижимости, варьируются от 3,5% до 8,9%. Гонорар агента недвижимости включает от 3% до 5% (плюс 7,6% НДС) от общей стоимости, как правило, оплачивается продавцом. Покупатель оплачивает налог на передачу недвижимости, который варьируется от 0,2% до 3,3% в зависимости от кантона. С января 2005 года трансферный налог был отменен в Цюрихе.

Швейцарское право является про-арендатором. Около 61% всех домохозяйств являются арендаторами; поэтому неудивительно, что закон в Швейцарии является про-арендатором.

Арендная плата: первоначальная арендная плата может быть свободно согласована между арендодателем и арендатором. Однако в течение 30 дней арендатор может обжаловать арендную плату как оскорбительную.

Безопасность арендаторов: арендаторы, как правило, возвращаются к неопределенным срокам аренды. Это не обязательно является катастрофой для арендодателя, потому что уведомление о трехмесячном прекращении может быть предоставлено любой из сторон. Но суд может предоставить арендатору продление до четырех лет, в тех случаях, когда выселение может привести к лишениям.

Оставьте свой комментарий

Комментарии

  • Нет комментариев