Инвестиции в недвижимость: выгодные цены и проблемы налогооблажения Италии

в Италия

По данным Nomisma, с 2000 года по 1 полугодие 2008 года цены на жилье в Италии выросли на 85% (с учетом инфляции 53%). Тем не менее, цены на жилье начали падать во втором полугодии 2008 года, в основном из-за глобального финансового кризиса.

С января 2008 по 2011 год цены на жилье упали на 1,9% (-7,8% с учетом инфляции), используя показатели Европейского центрального банка (ЕЦБ). Падение цен резко ухудшилось с 2011 по 2014 год, когда евро-кризис повлиял на вялую экономику Италии, а налог на недвижимость TASI препятствовал любому восстановлению. В этот период цены на жилье упали на 13,5% (-16,3% с учетом инфляции), согласно данным ЕЦБ. Снижение цен продолжилось даже в 2015 году, при этом ежегодные падения цен в среднем составляли 2,93% в течение первых трех кварталов.

В 2016 году правительство предприняло новые налоговые меры, направленные на увеличение рынка недвижимости страны:

  • TASI и  IMU налог на основные дома (за исключением роскошных домов и замков) отменены.
  • 25% -ная скидка на налог  IMU для домов, предоставляемых по договору «согласованной аренды» (canone concordato) - договор с минимальным периодом в 3 года плюс два года автоматического продления, что также включает соблюдение минимума местных властей и максимальная арендная плата.
  • Ставка по ставке 4 на тысячу и стандартный вычет в размере 200 евро на налог  IMU для роскошных домов и замков.

Дифференциация между горными землями и землей на квартире, с первым получением освобождения  IMU. Кроме того, на 2016 год было запрошено еще 10% -ное сокращение  IMU для строительства участков, после того, как более раннее сокращение  IMU составило около 5% в 2015 году.

Страна также пытается убедить состоятельных людей перевести их налоговую резиденцию в Италии, предоставив им возможность подать заявку на ежегодный налоговый платеж в размере 100 000 евро (и дополнительно 25 000 евро для каждого члена семьи) в качестве налога на замену иностранного дохода. Это было включено в Закон о бюджете на 2017 год в Италии, который позволяет новым налоговым резидентам подать заявку на этот налоговый режим, который обращается к лицам, как имеющим право на проживание, так и не имеющим его. В случае успеха этот новый налоговый режим может повысить стоимость недвижимости.

В течение года к концу четвертого квартала 2016 года индекс цен на существующие жилые дома незначительно увеличился на 0,12% (с учетом инфляции в 0%), после падения годовых цен на 0,62% в третьем квартале 2016 года, 0,74% во втором квартале 2016 года и 1,23% в первом квартале 2016, согласно ISTAT. Напротив, новый индекс цен на жилье снизился на 0,1% (-0,23% с учетом инфляции) в течение года до 4 квартала 2016 года.

Процентные ставки находятся на рекордных минимумах.

Процентные ставки Италии

Средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам находилась на историческом минимуме в 2,02% в декабре 2016 года. Это было ниже показателя предыдущего года в 2,5%, с 2,83% в 2014 году, 3,5% в 2013 году, 3,69% в 2012 году и 4,03% в 2011 году, по данным Банка Италии.

Ставки аренды жилья в Италии в декабре 2016 года:

  • Фиксированная ставка до 1 года: 1,7%
  • Фиксированная ставка 1-5 лет: 1,85%
  • Фиксированная ставка 5-10 лет: 2.07%
  • Фиксированная ставка 10 лет +: 2,18%

С 1% в 2012 году ключевой показатель ЕЦБ был сокращен в шесть раз до рекордного низкого уровня 0% в марте 2016 года. С тех пор ставка ЕЦБ не изменилась.

Валовая арендная плата в Италии низкая.

Валовая арендная плата в историческом центре Рима и Милана - доход, полученный от покупной цены аренды имущества, до налогообложения, расходов на вакансию и других расходов - варьируется от 2,4% до 4,5%, а доходность в Риме ниже, чем в Милан. Доходы на квартирах площадью 120 кв. м. действительно низки, доходность на небольших квартирах немного лучше.

Цены на квартиры. Квартиры в богатом пригороде Рима стоят в среднем от € 4,400 до € 4,900 за кв. м. 120 кв. м. квартира в пригороде будет стоить около 4 450 евро за кв. м. В исторических центрах Рима и Милана цены приближаются к 8 000 евро за кв. м.

Вывод: цены на недвижимость в Италии начинают выглядеть привлекательно. Но валовый доход от аренды очень низок, а система хищнического налогообложения Италии не помогает.

Трансакционные издержки в оба конца могут быть очень высокими на жилой недвижимости в Италии.

В Италии высокий налоговый доход.

Доход от аренды: нерезиденты облагаются налогом на доходы от аренды, заработанные в Италии. Ставки варьируются от 23% до 43%. Личные пособия для супруга и семьи не доступны для нерезидентов, но определенные вычеты могут быть предоставлены.

Прирост капитала: прирост капитала не облагается налогом, если имущество удерживалось более пяти лет. В противном случае прирост капитала считается обычным доходом и облагается налогом по прогрессивным ставкам.

Наследование: налоги на наследство взимаются с 4% до 8%, в зависимости от отношений между умершим и бенефициаром, с необлагаемыми пороговыми размерами.

Жители: жители облагаются налогом по всему миру. по прогрессивным ставкам - с 23% до 43%.

Транзакционные издержки в Италии умеренные и высокие.

Суммарные транзакционные издержки в оба конца в Италии варьируются от 8,88% до 22,70% от стоимости недвижимости. Регистрационный налог составляет 3% для основных домов и 7% для второго дома. Покупатели-нерезиденты платят фиксированный регистрационный налог в размере 7%. Комиссия агента по недвижимости составляет от 3% до 8% плюс 22% НДС; обычно разделяются между покупателем и продавцом.

Из-за сильно провластных арендодателей и арендодателей, рынок аренды сокращается.

Арендная плата: Арендная плата первоначально может быть свободно согласована, но увеличение ограничено. Арендодатели могут увеличить арендную плату только после первоначального 4-летнего контракта.

Безопасность арендатора: Арендаторы имеют право на контролируемую арендную плату и, фактически, на восемь или более лет гарантии владения. Арендодатель может обслуживать только дискредитацию - зарегистрированное письмо-уведомление, которое должно быть отправлено не менее чем за шесть месяцев до истечения срока действия договора - чтобы совпасть с окончанием стандартного 4 года. Несоблюдение этого требования автоматически возобновляет контракт еще на 4 года.

Оставьте свой комментарий

Комментарии

  • Нет комментариев