Некоторые европейские страны по-прежнему “отходят” от имущественных и экономических кризисов, международные инвесторы по-прежнему настроены на европейский рынок недвижимости, продвигая дальнейший рост на нескольких европейских рынках недвижимости до 2017 года - за исключением Великобритании, которая переживает постBrexit. 

Цены на рынках инвестиций в Европе, будь то коммерческая или жилая недвижимость, на самом деле очень высоки. Учитывая, что один кризис сменяет другой, а финансовые активы сталкиваются с неверотяно низкой доходностью, это делает базовое значение инвестиций в Европе очень высоким.

Все это связано с денежно-кредитной политикой Европейского центрального банка (ЕЦБ), и это не имеет ничего общего с недвижимостью. Инвесторы не видят никакой другой возможности, кроме инвестиций в Европе в виде покупки недвижимости. Покупка акций может быть слишком рискованной, поскольку они неустойчивы, а облигации в свою очередь имеют высокую стоимость, учитывая, что доходность все еще колеблется на очень низких уровнях.

Даже при условии высокой стоимости и доходность достаточно невелика, недвижимость по-прежнему предлагает наличный или чистый доход от аренды в несколько процентов, что является высокой доходностью по сравнению с нулевым процентом, предлагаемым по другим активам. Однако стоит учесть, что это не безопасно, так как цена на недвижимость поддерживаются денежно-кредитной политикой ЕЦБ.

Реальность такова, что некоторые развивающиеся рынки испытывают трудности с падением темпов роста, суматохи, снижения цен на сырьевые товары и волатильности в валютах. Опытные инвесторы с крупными капиталами из развивающихся рынков обращаются к Европе, потому что из-за таких проблем им приходится диверсифицироваться. Те континенты, которые на протяжении последних десяти лет потеряли актуальность для инвесторов, снова стали востребованы и рынок инвестиций в Европе открыл для них свои двери.

Инвестиционные рынки недвижимости в Европе стабильно, и главное результативно сотрудничают с большим количеством международных потоков капитала.

Стоит учитывать, что без инфляции "урожайность" то есть потенциальная прибыль не будут расти. Несмотря на это, инвесторы знают, что, если они покупают сегодня, они получают выгоду от финансирования по очень низкой стоимости заимствования. Данная тенденция наблюдается практически по всему миру - рынок жилья очень популярен, поскольку все пытаются финансировать или рефинансировать свою ипотеку, чтобы приобрести жилую недвижимость, в то время как ставки по ипотечным кредитам достаточно низкие. 

На основных рынках Европы можно ожидать, что доходность будет положительной, но достаточно низкой. На самом деле фокус инвесторов должен быть на наличные деньги, а не на прирост капитала, потому что основные жилищные рынки дают ценам активный рост. Но если покупать на проблемных рынках, таких как Испания (хотя и очень быстро восстанавливается) или в Греции, то может быть шанс получить прирост капитала, если экономика продолжит улучшаться.

Аналогичная ситуация развивается и на коммерческом рынке: либо вы покупаете недвижимость в установленном офисе и на розничных рынках, и ожидаете, что денежный доход составит около 4-6% с ограниченным приростом капитала, либо вы инвестируете в рынки восстановления - в Южной и Центральной Европе, возможно, в Ирландии и Центральной Европе, охватывая больше регионов в странах ЕС - и доходность может быть значительно выше, но с гораздо более высокими рисками.

Европейская недвижимость пользуется чрезвычайно высоким спросом, и это интересный класс активов. Тем не менее, инвестору не стоит переоценивать ожидаемый "отклик" от капиталовложения.

С одной стороны,  есть основные, созданные рынки недвижимости, которые едва ли видели кризис. С другой стороны, недвижимость воспринималась как безопасное убежище в основных европейских столицах, таких как Лондон и Париж. Например, Великобритания, Франция и Германия взяли основную часть объема инвестиций, составляющих более 70 процентов транзакций до 2016-2017 годов.

Германия теперь считается одной из лучших стран для инвестиций в 2017 году, а крупные города Берлин, Гамбург, Франкфурт и Мюнхен входят в десятку лучших мест для инвестиций в рынок недвижимости. Основное внимание уделяется городам, а не странам, благодаря чему скандинавские места, такие как Стокгольм, Осло и Хельсинки, получают пользу.

Теперь у инвестора есть возможность либо вкладывать в очень дорогостоящее имущество на европейских рынках, но это обеспеченные инвестиции с низкой доходностью или инвестировать в те рынки, где цены упали, но восстанавливаются. Инвесторы, которые готовы взять на себя ответственность за риски, могут иметь более высокий доход, но здесь необходим прирожденный азарт.

Одна из европейских столиц в Бельгии находится в центре событий, но она не работает в сравнении с немецкими рынками. Брюссель не участвовал в огромном буме в сфере недвижимости, потому что арендные ставки и ценности были относительно стабильными. Поэтому его рынок недвижимости лдостаточно скучен для инвестирования. 

В настоящее время Европа предлагает возможности как оборонительным, так и оппортунистическим инвесторам. Вкладчики делятся на тех, кто инвестирует в основные рынки с ожиданием возврата нескольких процентов, и те кто инвестирует в европейские страны, чтобы извлечь выгоду из восстановления рынка недвижимости.

Испания по-прежнему является популярной страной, в которой можно купить недвижимость - цены на жилье упали на 30-40%в сравнении с пиками, зарегистрированными в 2007 году, но сейчас они стремительно растут.

Инвесторы из Бельгии и Франции покупают квартиры в Испании толпами - это популярное место отдыха, и многие не могут отказать себе в столь приятном приобретении. В Испании количество вакантной жилой недвижимости за последнее время возрасло до 3 млн. единиц.

Кроме того, если покупать в Испании, нужно подумать о "бумажной" стороне сделки и ​​убедиться, что покупатель (а лучше адвокат) проверяет документы, поскольку испанский нотариус по местным законам не обязан раскрывать всю информацию.

Имущество на рынках недвижимости которые переживают этап восстановления, может быть дешевле, но есть некоторые нюансы, которые необходимо выполнить перед приобретением какого-либо имущества в любой стране.

Каждая страна будет иметь финансовые особенности, которые необходимо проверить:

  • Какие местные налоги вы должны заплатить
  • Если вы получаете прибыль от прироста капитала
  • Что происходит с собственностью в случае смерти
  • Нужно ли платить налоги на наследство

Ваша чистая прибыль от инвестиций в недвижимость, скорее всего, уменьшится в ближайшие годы, поскольку разумно предположить, что налоги, сборы и расходы будут расти во многих странах Европы. 

Это не должно быть основанием для воздержания от покупки жильяв Европе; до сих пор инвесторы покупают недвижимость, не глядя на высокие проценты налогооблажения - даже в Великобритании, где с апреля 2015 года их обязали платить налог на прирост капитала. Но не забывайте, что ваш чистый заработок пострадает.

Тем не менее, негативное влияние этих фискальных вопросов компенсируется очень низкой стоимостью заимствований. Это, по-видимому, является одной из основных причин того, что во многих стабильных европейских странах цены на жилье либо стабилизировались, либо значительно выросли, как в Германии и ряде других рынков.

Компании по постройке недвижимости и инвесторы должны рассматривать дома и квартиры среднего и меньшего размера, и обязательно энергоэффективные. Таким образом можно обрести крупный стабильный бизнес в практически любой точке земного шара. Эта актуальная тенденция набирает обороты с каждым днем и в ближайшие годы и рынок инвестиций в Европе продолжит свое преобразование.